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详细内容

九龙仓地产精装修典型问题与解决方案

▌一、暴露问题，不怕揭伤疤

1.景观篇

（1）小区围墙过于杂乱，视觉效果不佳

（2）景观缺少层次感

（3）绿化排水细节处理

（4）小区主干道软景凌乱不堪

（5）强电井设于盲道上

（6）铸铁污水井盖未很好隐蔽处理

（7）水篦子材质较差，缺乏美感

2.建筑篇

（1）外立面缺陷未做到及时修补

（2）外墙局部面层施工质量较差

（3）车库入口地面大面积开裂

（4）地面石材与落地窗收口

（5）地库排水沟盖板

（6）粉刷及卫生间防水

3.安装篇

（1）排污阀门

（2）地下室喷淋

（3）消火栓箱安装位置极不合理

（4）卧室空调洞与插座距离无统一标准

4.装饰篇

▌二、合理化建议，针对性改进

（1）外围墙栏杆：线条分明，体现现代风格且优化成本。

（2）信报（牛奶）箱的设置

（3）檐口滴水线的处理

（4）楼梯扶手

（5）架空层顶部落水管同色喷涂处理

（6）石材包柱及检修口的隐蔽

（7）无钉眼木栈道做法，在地板背部用铁件链接，并用螺丝钉固定在龙骨上，给人感觉品质很高。

具体做法：

a.木地面与龙骨连接，预先在龙骨上钻孔，采用木螺丝反面钉接，木板面宽<100，用单排钉，木板面宽≥100，用双排钉。

b.木地板接缝保持在同一条直线或详工程设计。

c.龙骨及基础设计仅为示意，具体详工程设计。

（8）节点图

石材乱拼：现场采用机器切割，要求板间缝隙均匀，原色水泥浆勾缝，勾缝面低于板面1~1.5mm，板材短边≥150，保证每块板至少5~6个边，拼铺禁止出现平行纹、直角纹及内角，禁止出现4条以上边缝汇集一个交点。

（9）井盖上的材质与环境相结合，铺装对缝，不同材质沿用。

a.花岗岩、卵石的化妆井盖

b.花岗岩对缝的化妆井盖

c.砂岩板、卵石的化妆井盖

d.青瓦对缝的化妆井盖

（10）水景与置石的结合标准，自然、生态，与植物的搭配效果也值得学习。

▌三、集思广益，体系性避免明显缺漏

1.混凝土表面裂缝

（1）现象

a.混凝土表面出现有一定规律的裂缝，对于板类构件有的甚至上下裂通。

b.混凝土表面出现无规律的龟裂，且随时间推移不断发展。

c.大体积混凝土纵深裂缝。

（2）原因分析

a.混凝土浇捣后未及时进行养护，特别是高温干燥情况下产生干缩裂缝。

b.使用安定性不合格的水泥拌制混凝土，造成不规则的并随时间发展的裂缝。

c.大体积混凝土产生温度裂缝与收缩裂缝。

（3）防治措施

a.按施工规程及时进行养护，浇筑完毕后12h以内加以覆盖和浇水，浇水时间不少于7d(对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土不少于14d)。大体积混凝土如初凝后发生表面风干裂纹，应进行二次抹面或压实。

b.所有水泥必须经复检合格后才能使用。

c.对大体积混凝土在浇捣前务必制定妥善的温控方案，控制内外温差在规定值以内。气温变化时应采用必要的防护措施。

2.穿楼板管根部渗漏

（1）现象

楼面的积水通过厨房、卫生间楼板与管道的接缝处渗漏。

（2）原因分析

穿管周围混凝土不密实，楼板混凝土的变形，蒸汽管的热胀冷缩，穿管根部未设密封槽，使管边产生缝隙。

（3）防治措施

穿管周围的混凝土填充前要清除酥松的砂、石，并刷洗干净，浇捣要密实，预留10mm×10mm(深×宽)的密封槽，未预留密封槽时，应重新剔槽，用柔性密封胶嵌填。

3.地面渗漏

（1）现象

厨房、卫生间地面的楼板，在板下或板端承载墙面出现渗漏水。地面是钢筋混凝土现浇板时，也会出现渗漏水现象。

（2）原因分析

a.预制板面有孔、缝隙，预制板收缩，板缝增大。

b.现浇板浇捣不密实，出现蜂窝、孔、缝，饰面层铺贴不密实，有空鼓，未做防水层。

（3）防治措施

厨房、卫生间楼板应用整体现浇钢筋混凝土楼板，在板边同时浇筑上翻不小于60mm的挡水板。浇筑混凝土时应用乎板振动器振实。

4.门窗雨水渗漏

（1）现象

使用中门窗出现渗漏。

（2）原因分析

a.密封条质量差，安装质量不符合要求。

b.玻璃薄，造成密封条镶嵌不密实。

c.窗扇上未设排水孔，窗台倒泛水。

d.框与墙体缝隙未处理好。

（3）防治措施

a.密封条质量应符合《塑料门窗用密封条》(GB12002)的有关规定，密封条的装配用小压轮直接嵌入槽中，使用无“抗回缩”的密封条应放宽尺寸，以保证不缩回。

b.玻璃进场应加强检查，不合格者不得使用。

c.窗框上设有排水孔，同时窗扇上也应设排水孔，窗台处应留有50mm空隙，向外作排水坡。

d.产品进场必须检查抗风压、空气渗透、雨水渗漏三项性能指标，合格后方可安装。

e.框与墙体缝隙应用聚氨脂发泡剂嵌填，以形成弹性连接并嵌填密实。

5.幕墙渗漏

（1）现象

a.幕墙安装后出现渗漏水。

b.开启窗部位有渗水现象。

（2）原因分析

a.幕墙设计考虑不周。

b.注耐候胶施工过程中未做好清洁工作。

c.二次注胶时未做好对上次注胶接头处胶缝的清洁工作。

d.泡沫条规格不符合设计要求，造成胶缝处厚度太薄。

e.开启窗的安装质量不符合要求。

（3）防治措施

a.幕墙构件的面板与边框所形成的空腔应采用等压原理设计，可能产生渗漏水和冷凝水的部位应预留泄水通道，集水后由管道排出。

b.注耐候胶前，对胶缝处用二甲苯或丙酮进行两次以上清洁。

c.二次注耐候胶前，按以上办法进行清洗，使密封胶在长期压力下保持弹性。

d.严格按设计要求使用泡沫条，以保证耐候胶缝厚度的一致。一般耐候胶宽深比为2：1(不可小于1：1)。胶缝应横平竖直，缝宽均匀。

e.开启窗安装的玻璃应与玻璃幕墙在同一平面。

6.阴阳角不方正

（1）现象

外墙大角，内墙阴角，特别是平顶与墙面的阴角四周不丢通、不方正；窗台八字角（仿古建筑例外）。

（2）原因分析

a.房屋主体结构与楼层标高、轴线等几何尺寸不正确，抹灰过程中没有随时用阴、阳角器等质检工具进行检测，未及时纠正偏差。

b.施工操作程序不规范，不重视阴、阳角应找方的操作要求。

（3）防治措施

a.抹灰前应在阴阳角处(上部)吊线，以1.5m左右相间做塌饼找方，作为粉阴阳角的“基准点”；阳角护角线必须粉成“燕尾形”，其厚度按粉刷要求定，宽度为50～70mm，且小于60°。

b.阴阳角抹灰过程中，必须以基准点或护角线为标准，并用阴阳角器作辅助操作；阳角抹灰时，两边墙的抹灰材料应与护角线紧密吻合，但不得将角线覆盖。

c.水泥砂浆粉门窗套，有的可不粉护角线，直接在两边靠直尺找方，但要在砂浆初凝前运用转角抹面的手法，并用阳角器抽光，以预防阳角线不吻合。

d.平顶粉刷前，应根据弹在墙上的基准线，往上引出平顶四个角的水平基准点，然后拉通线，弹出平顶水平线；以此为标准，对凸出部分应凿掉，对凹进部分应用1：3水泥砂浆(内掺107胶)先刮平，使平顶大面大致平整，阴角通顺。

7.女儿墙根部漏水

（1）现象

防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、裂缝，女儿墙砌体裂缝，压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌入内墙。

（2）原因分析

找平层、刚性防水层等施工时直接靠近女儿墙，不留分格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙和女儿墙开裂；女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好，导致裂缝、张口而渗漏水。

（3）防治措施

施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏；女儿墙根部的阴角粉成圆弧，女儿墙高度大于800mm时，要留凹槽，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于800mm时，卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。

8.消火栓安装不符合规定，影响启闭使用

（1）现象

消火栓栓口不朝外，在箱内安装位置和标高不符合规定，影响使用或不起作用。

（2）原因分析

缺乏消火栓灭火常识，未按施工规范及“室内消火栓安装”图集施工；消火栓箱尺寸小于规定值，栓口无法朝外，栓阀启闭困难。

（3）防治措施

a.室内消火栓应按国家标准图集施工，消火栓箱规格、尺寸必须满足消火栓安装要求，栓口应朝外(双栓口可朝下)，不得倾斜安装。

b.安装乙型单栓消火栓时，须保证阀门中心距地面1.10mm±0.02m，距箱侧面140mm，距箱后内表面100mm±5mm。

c.消火栓安装位置应根据设计图纸要求进行施工，在常有人出入的楼梯间、走廊内、大厅及车间进出口等明显处，应设消火栓。

9.配水管施工随意变换位置

（1）现象

在高级宾馆、游乐场等建筑中，配水管常因方案改变或与通风空调管、电缆桥架等“碰架”后，拆改现象严重。