一南一北两个万姓企业从竞争走向了竞合。

5月14日，万达和万科在北京签订一份战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系。

这一重磅消息引发了市场广泛关注。

对于是次合作，万科总裁郁亮表示，“双方并非仅仅是抱团取暖，而是强强联合。”从是次战略合作协议发布会上来看，双方希望在白银时代提高企业的竞争能力，对未来双方转型都有帮助。

在混合所有制改革的背景下，万达与万科的合作意味深长，这两个房地产行业的引领者预见了白银时代下即将而来的残酷竞争态势，在政府关系好、资源储备强、财大气粗的央企、国企面前，它们往往式微。

“二者合作一定程度上反映了民营资产的一个焦虑心态，唯有合作才能抵御行业发展风险。”财经评论家严跃进表示。

“行业最典型的特征是结盟的开始，尤其是寡头时代已然到来，合作利于企业发展。”房地产行业一业内人士表示。

不过，中国房地产报记者分析发现，对于都在转型轻资产的二者来说，是次合作中万达或率先起飞。

绝对不会涉及公司重组

对于合作方式，万达董事长王健林在此次发会上表示，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。

5月13日，从万达内部流出的一份《关于“万万”合作事件的宣传要求》中，万达点名要求成都、昆明及东莞的项目与当地万科城市公司落实信息，扩大宣传。

业内分析认为，万达和万科的首个合作城市会在成都、昆明和东莞中产生，而作为万达刚刚以1020亿元重磅投入的成都，可能性更大。

另外，在当天王健林略显隐晦的描述中，中国房地产报记者发现，除了会在住宅和商业方面有合作外，未来棚户区改造和旧改项目或将是双方合作业务范围之一。

万达一名不愿具名的高管在接受中国房地产报记者采访时表示：“未来旧改项目的合作，万万合作存在极大的可能性。一方面政府缺钱缺项目规划以及经验，而倘若两家巨型公司合作，其议价以及品牌资源整合能力无疑会大大加强。”

不过，“两家公司的合作，绝对不会涉及公司重组。”王健林表示，但会就合作项目成立合作公司。

万达或率先轻起来

对于谁主导了这场万达和万科的千亿级别合作，外界对此一直很模糊。不过有趣的是，在这次两家“万字辈”企业同时出现时，万达始终排在万科之前。

虽然对于此次合作，解读一边倒地偏向两家“一起转型一起轻”，但是结合近期万达总部迁址、联手百度腾讯，真实情况恐怕会是万达更先起飞。

对于万达的轻资产化进程，王健林的思路是：5年内把7000万平方米销售物业消化掉，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。到2020年开业的万达广场数量将会达到400~500个，10年后争取开业1000个万达广场。

以2014年3月万达计划的蜀都万达广场50亿元的投资来看，未来十年对于万达意味着5万亿元的资金压力，显然这与王的轻资产路径不符合。更大的压力在于获得的综合用地不仅需要一个万达广场，后期的住宅、公寓也会拖累万达轻资产化步伐。

在万达的商业地产上市平台万达酒店发展2014年年报中，集团提出“在市况有利时，出售住宅部分，持有商业部分”，目前来看，“万万”合作实现后，万科成为其配套住宅首选的“接盘侠”。

甩开重资产业务的万达，计划到2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入，为此集团已开始试点一些方法，比如通过与嘉实基金、四川信托等机构合作，用轻资产模式开发20个万达广场。

此外，万达正在建设的电商平台和互联网金融平台，也将形成一个庞大的外部资金池，万达计划通过发行理财产品等多种方式，让外部资金介入持有万达广场的物业权益，而不再依赖此前的销售物业现金流滚资产的模式。

而不久之前传出的万达总部迁至上海的消息实际也和公司的轻资产化战略密不可分，早在今年年初万达集团已和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台，为双向跨境资金池。

“转型轻资产就没有任何的销售，而考核的最关键指标则看两个方面，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力。”王健林在发布会上表示，而在这方面与万科的合作将能够助力其实现快速转型需求。

“轻资产转型的万达想要打平成本高昂的土地成本，唯有销售地产项目才能解决。”大中华购物中心主席助理柏文喜在接受中国房地产报采访时表示。

相关数据显示：2015年1~4月，万达商业累计实现合同销售额约为271.7亿元，累计同比增长18.8%；2015年1~4月累计合同销售面积约311.63万平方米，累计同比增长55.8%。公司及附属公司全年实现总收入达1078.71亿元，较2013年867.74亿元增长了24.31%。收入中的三大板块，投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营，占比分别为约9.6%、85.05%及3.72%。

从上述数据可以看出，销售项目依然是其业务收入的主要来源，而对于商业地产领域的重要指标租金收益则仅占业务量的9.6%。“这种重资产开发模式，对于王健林渴望的全面转型轻资产，无疑还有很大差距。”

万达将自己的重资产交予了万科，“负重”的万科如何起飞不得而知，或许万达更吸引它的是在二三线城市可以媲美央企的拿地能力。

万科的土地收获

在上述业内人士看来，在这场合作中，万科将收获更多的土地资源，“但其轻资产发展计划也会受到影响。”

长期以来，万科在一二线城市核心区域获得土地的能力有限。以成都为例，2014年，万科在成都的在售项目达13个，备案销售金冲进前三甲。但和万达在成都核心区的攻城拔寨相比，万科的项目楼面价虽然也较低，但位置全部位于远郊区，始终未能踏进成都核心区。这也是万科在一二线城市拿地的缩影。

另外，他们在拿地方面也遇到了资源瓶颈。以今年1月份的一次拿地计划为例，1月29日，北京昌平区北七家镇中心起步区项目一期用地进行招投标，吸引了8家房企及联合体参与招标，万科、龙湖报出高价，金融街、保利住总、绿地等强势国企也积极“参战”。最终，报价最高的企业是万科，达到47.5亿元。然而，1月30日，北京市国土资源局正式公布，该地块被绿地控股集团有限公司（即绿地）以45.16亿元摘得。事情颇为诡异。

不过，因万达商业地产名声在外，它们已经成为政府的座上宾，拿到的土地不仅位于城市核心，而且地价均较为优惠。以成都为例，其成都万达广场拿地成本为1000元/平方米。二者合作将为万科住宅业务带来丰厚的土地资源。

但在轻资产转型方面，是次合作对于万科的帮助将较小。

相对于万达集团紧凑的起飞准备相比，万科的雷声雨点都要小很多，现有的布局也只是与凯雷、麦格理、东方藏山的合作，还试图把深圳一个商业项目卖给香港的上市REITs领汇。

从目前已有的“万万合作”公开资料来看，“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”

郁亮也承认，万科在商业地产开拓方面“压力很大很重”。

万科此前固守住宅业务，转型计划一再拖延。2013年1月9日，万科商业地产管理部在北京成立，显示出万科推动旗下商业地产发展的决心。按照规划，未来3年，万科在北京、上海、武汉、深圳等一二线城市中将有近20个项目陆续进入运营期。

不过，万科的商业地产之路走得并不顺畅。万科的商业地产项目与新兴的社区商业领域，专业运营人才相当匮乏。类似金隅·万科广场和中粮·万科半岛广场这样的商业项目实现了轻资产运作，但位置上的偏远也给招商带来一定难度。

房地产寡头时代到来

这是一次强强联合的合作。

在政策环境和行业现状的助推下，借助体制机制改革，房地产央企也纷纷提出“新玩法”，从绿地的上市到中国建筑对中海外的注资等，改革背景下，万达和万科面临的是来自变革中的央属房地产公司的黄金时代。

以绿地为例，虽然主营业务依然是房地产，但绿地的“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业正逐步成型。据了解，绿地大基建已有徐州、南京、重庆等多个地铁建设项目；大金融方面，绿地已持有上海农村商业银行、东方证券、锦州银行的股份，重点为全金融牌照发展；大消费则有互联网+、O2O电商平台等。

在绿地等众多国企房地产企业中，漫长的发展时间赋予它们民营房企无法比拟的政商关系和产业积淀，虽然自2009年，原本78家央企背景的房地产企业经历了一波“国退民进”浪潮，但是重新洗牌的21家央企地产企业成为万科、万达等地产“新贵”的最大竞争者。

这样的竞争者还有招商、中海外、保利等房地产企业。

作为民营企业的万科与万达，无疑将面临着上述行业洗牌的风险，作为综合实力排名中为数不多的前十强地产企业。

“此时的民营企业若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在地产下半场中失去竞争力。”中国商业联合会研究部负责人缪荣在接受中国房地产报记者采访时表示，当前的房地产市场，已经告别早期群雄逐鹿的时代，如今正慢慢走向成熟，由于行业利润率的整体下滑导致房地产寡头化时代到来。

“而这种寡头竞争，最大特点将是中小企业无法维持，大企业间的联盟与竞合才能生存下去，靠机会不靠能力的企业越来越难以生存。”